Les systèmes de logement sous pression : une perspective comparative entre le Canada et la Chine

Résumé

Cet article examine comment deux systèmes de logement fondamentalement différents—le modèle canadien axé sur le marché et le système chinois coordonné par l’État—font face à des pressions croissantes malgré leurs cadres institutionnels contrastés. S’appuyant sur un atelier international tenu en 2024, le texte présente le logement non pas comme une simple marchandise, mais comme un système structurel complexe influencé par la gouvernance, les politiques foncières, les dynamiques démographiques et les attentes sociales.

Dans le cas du Canada, le système repose largement sur le marché privé, les gouvernements intervenant principalement par la réglementation et des incitations plutôt que par la construction directe. Ce modèle a longtemps été efficace, mais sa capacité d’adaptation s’est affaiblie. La croissance rapide de la population urbaine, combinée à des contraintes d’offre (zonage restrictif, délais d’approbation, pénurie de main-d’œuvre et hausse des coûts), a entraîné une pénurie persistante de logements et une augmentation marquée des prix.

L’accessibilité financière est devenue une crise nationale. La hausse des coûts fonciers, des taux d’intérêt et des charges de développement accentue cette situation. Le Canada ne dispose pas d’un véritable produit de logement abordable, l’accessibilité dépendant souvent de subventions. Cette réalité est particulièrement visible sur le marché locatif, où la demande dépasse largement l’offre viable économiquement.

Les politiques de densification, bien que nécessaires, ont aussi des effets négatifs, notamment le déplacement des ménages à faible revenu. Par ailleurs, le pays connaît un paradoxe : une pénurie globale coexiste avec une surabondance de certains types de logements, notamment les condominiums. L’accès à la propriété diminue, accentuant les inégalités, tandis que l’itinérance atteint des niveaux critiques.

En Chine, le système a profondément évolué, passant d’un modèle de logement social à un système largement marchandisé. Cette transition a permis une forte augmentation de l’offre et des taux de propriété élevés. Grâce au contrôle étatique du foncier et à une planification centralisée, la Chine a pu anticiper la croissance urbaine.

Cependant, ce modèle a généré des risques importants, notamment un endettement élevé des promoteurs et une surproduction dans certaines villes. Les réformes récentes ont révélé ces vulnérabilités, entraînant des projets inachevés et une baisse de confiance du marché.

Le gouvernement chinois a répondu par des interventions directes, notamment la conversion des logements invendus en logements abordables et le développement du secteur locatif. Les changements démographiques, notamment le vieillissement et la mobilité interne, posent également de nouveaux défis.

L’analyse comparative montre que, malgré leurs différences, les deux pays font face à des défis similaires : accessibilité, déséquilibres entre offre et demande, et impacts sociaux du logement. Toutefois, leurs structures institutionnelles influencent fortement leurs réponses politiques.

L’article conclut qu’aucun modèle n’est parfait. Le logement doit être considéré comme un système complexe nécessitant des politiques coordonnées à long terme. Le Canada pourrait bénéficier d’une meilleure coordination nationale, tandis que la Chine pourrait s’inspirer des protections locatives et des approches communautaires canadiennes. Le dialogue international demeure essentiel pour améliorer les politiques de logement.